O empréstimo com garantia de imóvel tem etapas que o empréstimo pessoal comum não tem. Você passa por análise do imóvel e assina um contrato com cláusula de alienação fiduciária, em que o imóvel fica em nome do credor como garantia até a quitação. Esse contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Pela Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis, a garantia só passa a existir com esse registro.
Além dos juros, entram na conta o IOF, imposto federal sobre operações de crédito, a avaliação do imóvel, os emolumentos, taxas cobradas pelo cartório, os seguros previstos no contrato e eventuais tarifas. O CET (Custo Efetivo Total), que reúne juros, IOF, tarifas e seguros por período, é o número que mostra quanto o empréstimo custa de fato.
Como o imóvel responde pela dívida, conheça também o que a lei prevê quando as parcelas atrasam. Esse ponto pesa tanto quanto a taxa na decisão.
O que é o empréstimo com garantia de imóvel
Nessa modalidade, você oferece um imóvel como garantia de um empréstimo. A forma mais usada é a alienação fiduciária, definida no art. 22 da Lei 9.514/1997: quem pega o crédito transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, ou seja, uma propriedade que termina quando a dívida é quitada.
Na prática, você continua usando o imóvel. O contrato precisa ter uma cláusula que assegura a você a livre utilização do bem, por sua conta e risco, conforme o art. 24 da lei. A mesma lei, no art. 23, deixa com você a obrigação de pagar o IPTU e as taxas de condomínio enquanto o imóvel estiver com você.
A garantia costuma influenciar o preço do crédito. O Banco Central explica, na página de taxas de juros por instituição financeira, que as taxas variam conforme o valor e a qualidade das garantias, o prazo, o histórico de cada cliente e outros fatores de risco. Para entender outras opções em que um bem garante a dívida, veja o guia de crédito com garantia.
Etapas da contratação, da avaliação ao registro
Cada instituição tem seu fluxo, mas o caminho costuma seguir esta ordem:
- Simulação e proposta, com valor, prazo, taxa de juros e CET, que você pode pedir por escrito
- Análise de crédito, com documentos pessoais, comprovação de renda e documentos do imóvel, como a matrícula
- Avaliação do imóvel
- Assinatura do contrato com cláusula de alienação fiduciária
- Registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado
- Liberação do dinheiro, no momento que o contrato definir
- Quitação e cancelamento do registro da garantia ao fim do pagamento
O que o contrato precisa trazer
O art. 24 da Lei 9.514/1997 lista o conteúdo mínimo do contrato de alienação fiduciária. Entre os itens estão:
- O valor da dívida e o prazo e as condições de pagamento
- A taxa de juros e os encargos incidentes
- A descrição do imóvel e a indicação do título de aquisição
- A cláusula que garante a você o uso do imóvel
- O valor do imóvel para efeito de venda em leilão e os critérios para revisá-lo
O valor do imóvel indicado no contrato tem consequência direta se a dívida não for paga. Por isso, confira se ele reflete a avaliação feita na contratação.
Por que o registro em cartório é decisivo
A lei é clara sobre o momento em que a garantia nasce. O art. 23 da Lei 9.514/1997 diz:
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Sem o registro, a operação não se completa. Essa etapa leva tempo e tem custo próprio, os emolumentos do cartório.
Quitação e baixa da garantia
Quando você termina de pagar, o credor deve fornecer o termo de quitação, e o Registro de Imóveis cancela o registro da propriedade fiduciária. Se o termo não for entregue no prazo previsto em lei, o art. 25 da Lei 9.514/1997 prevê multa a seu favor de meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
Custos além dos juros: avaliação, cartório, seguros e IOF
A taxa de juros é só uma parte do preço. Os demais custos podem ser cobrados à parte ou somados ao valor financiado, e cada forma muda o total que você paga.
| Custo | O que é | O que conferir |
|---|---|---|
| Juros | Remuneração do dinheiro emprestado | Se a taxa é fixa ou varia com algum índice |
| IOF | Imposto federal sobre operações de crédito | Se está incluído no CET da proposta |
| Avaliação do imóvel | Laudo que estima o valor do bem | Quem paga e se há devolução caso o crédito seja negado |
| Registro em cartório | Emolumentos para registrar o contrato | Se você paga direto ao cartório ou se o valor é financiado |
| Seguros | Coberturas exigidas no contrato | Quais riscos cobrem e como o prêmio é cobrado |
| Tarifas | Cobranças administrativas da instituição | Nome, valor e momento de cada uma |
| IPTU e condomínio | Encargos do imóvel, que seguem com você | Se estão em dia antes da contratação |
| Cancelamento da garantia | Emolumentos para dar baixa no registro | Quem arca com esse custo na quitação |
Sobre seguros, o art. 5º da Lei 9.514/1997 inclui, entre as condições das operações de financiamento imobiliário, a contratação pelos tomadores de seguros contra riscos que incluem o de morte. Essa regra trata do financiamento imobiliário. No empréstimo com garantia de imóvel, as coberturas exigidas aparecem no contrato, e você deve recebê-las por escrito antes de assinar.
IPTU e condomínio não são custos do empréstimo, mas contam no orçamento. Se o imóvel tem débitos desses encargos, a análise pode travar até que sejam regularizados.
Como o CET reúne esses custos
O CET é o custo total do empréstimo por período, com juros, IOF, tarifas e seguros reunidos em uma única taxa. Duas propostas com a mesma taxa de juros podem ter CET bem diferentes, porque uma pode embutir mais seguros ou tarifas que a outra.
Ao comparar propostas, use o mesmo valor e o mesmo prazo em todas. Depois, confira três pontos:
- Se a avaliação e o registro em cartório estão dentro do CET ou são pagos à parte
- Se algum custo foi somado ao valor financiado, o que faz os juros incidirem também sobre ele
- Se o CET aparece ao mês e ao ano, para facilitar a comparação
O Banco Central publica a taxa média de juros por modalidade de crédito, útil para ter uma referência do mercado. Essa média é por modalidade, e não o CET de uma proposta específica. Como a média do Banco Central já inclui os encargos cobrados nas operações, ela fica mais próxima do CET do que da taxa de juros pura; use-a só como referência e compare sempre o CET entre as propostas.
O que a lei prevê se as parcelas deixam de ser pagas
Os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 descrevem o caminho quando a dívida vence e não é paga. As etapas são estas:
- O contrato define um prazo de carência, depois do qual o cartório pode expedir a intimação; se o contrato não fixar esse prazo, vale o prazo previsto na lei
- O oficial do Registro de Imóveis intima você a pagar, em 15 dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, com juros convencionais, penalidades, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança e de intimação
- Se você paga nesse prazo, o que a lei chama de purgar a mora, o contrato segue normalmente
- Se o pagamento não acontece, o cartório registra na matrícula a consolidação da propriedade em nome do credor, ou seja, o imóvel passa a ficar definitivamente em nome do credor
- Depois do registro da consolidação, o credor tem 60 dias para promover o leilão do imóvel, conforme o art. 27
O art. 27 da Lei 9.514/1997 também regula o que acontece depois do leilão, com regras sobre a compra do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida somado a despesas, sobre o valor que o credor entrega depois da venda e sobre a execução das demais garantias da dívida. Como essas regras definem se sobra dinheiro para você ou se resta saldo a pagar, leia o artigo completo no texto oficial.
A intimação pode ser feita pessoalmente, pelo próprio cartório ou por oficial de Registro de Títulos e Documentos. Se o contrato prevê endereço eletrônico, a lei exige também o envio por essa via. A lei traz ainda regras para quando a pessoa não é encontrada no imóvel nem no último endereço informado, o que torna importante manter seus contatos em dia com a instituição.
O prazo de 15 dias é curto. Se você percebe que vai ter dificuldade com as parcelas, procure a instituição antes do atraso para discutir uma renegociação, isto é, novas condições para a dívida existente. O texto completo também está disponível no texto da Lei 9.514/1997 com as alterações, no site da Câmara dos Deputados.
Perguntas para fazer antes de assinar o contrato
Leve estas perguntas para a conversa com a instituição e peça as respostas por escrito:
- Qual é o CET ao mês e ao ano, com todos os custos incluídos?
- Quanto custa a avaliação, quem paga e o que acontece se o crédito for negado?
- Os emolumentos de cartório estão no valor financiado ou são pagos à parte?
- Quais seguros são exigidos, o que cobrem e como são cobrados?
- Qual valor do imóvel o contrato indica para leilão e como ele é revisado?
- Qual é o prazo de carência antes da intimação em caso de atraso?
- Quando o dinheiro é liberado: na assinatura ou depois do registro?
- Quem arca com o cancelamento do registro na quitação?
Com as respostas em mãos, monte uma planilha simples com valor, prazo, parcela e CET de cada proposta. Confira se a parcela cabe no seu orçamento com folga, contando IPTU e condomínio, que continuam com você.
Antes de assinar, leia as cláusulas de garantia, de leilão e de seguros com calma. Se algum ponto não estiver claro, peça a explicação por escrito ou busque orientação de um advogado ou do Procon da sua cidade.